La Loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, promulguée le 18 juin 2014, constitue un véritable pacte en faveur de ces secteurs d’activité.

on août 26, 2014  /   Commentaires fermés sur La Loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, promulguée le 18 juin 2014, constitue un véritable pacte en faveur de ces secteurs d’activité.
 Image bail commercial   La Loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, promulguée le 18 juin 2014, constitue un véritable pacte en faveur de ces secteurs d’activité.

Destinée à dynamiser des secteurs fortement employeurs mais affaiblis par la crise, cette réforme des baux commerciaux et dérogatoires se veut favorable aux locataires, rapprochant leur situation de celle des locataires de baux d’habitation. Les nouvelles mesures, nombreuses, sont à l’image de leur ambition.

L’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie désormais obligatoire

La loi Pinel opère un rapprochement remarquable entre les baux d’habitation et les baux commerciaux avec l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, qui crée l’obligation d’établir un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.

Ainsi, à défaut d’établissement d’état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu, mais aussi restitué, en bon état. Cette règle est d’ordre public.

L’obligation d’établir un inventaire des charges liées au bail

Par ailleurs, le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce vient imposer la réalisation d’un inventaire précis des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, de même que l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, qui sera annexé au bail et fera l’objet d’un récapitulatif annuel.

Cette règle est également d’ordre public.

Une répartition des travaux mieux définie

Concernant les charges relatives à l’obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués, la Loi Pinel vient pallier l’imprécision des textes qui permet le transfert de la charge de nombreux travaux sur le locataire, tout au long de l’exécution du bail.

En l’espèce, un décret très attendu viendra énumérer les travaux dont la charge pourra être transférée au locataire.

Le plafonnement de la hausse du loyer

A l’issue d’un bail commercial, il existe des hypothèses dans lesquelles le loyer est déplafonné par le propriétaire, notamment si la valeur locative du bien a fortement augmenté, ce qui peut aboutir à une hausse forte et brutale du montant du loyer en cas de renouvellement du bail.

En pareille situation, la loi du 18 juin 2014 est venue limiter la hausse dudit loyer à un montant maximum de 10 % de celui du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La suppression de l’indice du coût de la construction

Les loyers des baux commerciaux font l’objet d’une indexation qui peut être basée sur l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La loi Pinel remplace définitivement l’ICC, et en ce qui concerne la révision ou le renouvellement du loyer, seul l’ILC ou l’ILAT sera désormais applicable pour le calcul du loyer plafonné.

L’interdiction de principe du bail ferme La loi du 18 juin 2014 réforme également l’article L. 145-4 du Code de commerce en supprimant la possibilité de prévoir contractuellement que le locataire renonce par avance à son droit de résiliation au terme d’une période de trois ans.

Cette interdiction devient d’ordre public et ne peut donc faire l’objet de clause contraire.

La durée maximale du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, dit « bail précaire », permet au locataire de quitter les locaux avant l’écoulement de la durée prévue pour un bail commercial classique. La loi Pinel a porté la durée maximale de ce bail dérogatoire à trois années, contre deux auparavant.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente du local  

Est créé au bénéfice du locataire, en cas de vente du local loué, un droit de préemption à l’image de celui qui existe en matière de baux d’habitation.

Le bailleur aura ainsi l’obligation de proposer à son locataire d’acquérir le local avant de procéder à sa vente au profit d’un tiers.

Les transferts d’activité facilités

La Loi Pinel ajoute aux cas de transmission de plein droit du bail (cession du fonds de commerce, fusion et apport partiel d’actif), déjà prévus par l’article L. 145-16 du Code de commerce, l’hypothèse de la scission et de la transmission universelle du patrimoine.

Le congé par lettre recommandée autorisé

Alors qu’antérieurement seul un congé notifié par exploit d’huissier était valable, la loi du 18 juin 2014 autorise désormais les parties à donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, la demande de renouvellement doit, quant à elle, toujours être notifiée par acte extra-judiciaire.

La loi du 18 juin 2014 se veut louable concernant son ambition de soutenir un secteur économique important mais en proie à la crise.

Les réformes qu’elle met en place sont conséquentes et bienvenues, car elles viennent encadrer des matières qui ne pouvaient plus évoluer sans garde-fou.

Cependant, ce texte n’est pas sans susciter les critiques des professionnels de l’immobilier d’entreprise, qui s’inquiètent d’un texte trop favorable aux locataires et craignent que les bailleurs voient dans cette réforme une baisse imposée de la rentabilité de leur investissement.

La loi Pinel devra en effet, au travers des décrets à venir, trouver une application équilibrée afin de ne pas décourager les investisseurs.

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